Комментарии по 152 главе жилищного кодекса. Хозяйственная деятельность товариществ собственников жилья

Законодатель не устанавливает количественных и качественных ограничений на имущество , которое может находиться в собственности ТСЖ. Им может быть:

 движимое имущество;

 недвижимое имущество, причем расположенное как внутри, так и за пределами МКД (ч.1 ст.151 ЖК).

Естественно, речь не идет об общем имуществе в МКД, которое находится в общей долевой собственности собственников помещений (а не ТСЖ!).

Средства ТСЖ состоят из :

Обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов;

Доходов от целевой хозяйственной деятельности;

Субсидий;

Прочих поступлений (см. ч.2 ст.151 ЖК).

Распоряжение средствами , находящимися на счете в банке, осуществляется правлением ТСЖ, но только в соответствии с финансовым планом ТСЖ (ч.4 ст.151 ЖК), утверждаемым общим собранием членов ТСЖ.

На основании решения общего собрания членов в ТСЖ могут быть образованы специальные фонды , расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок их образования должен определяться общим собранием членов (ч.3 ст.151 ЖК).

Закон серьезно ограничивает возможности ТСЖ при осуществлении хозяйственной деятельности (ЖК не употребляет термин «предпринимательская деятельность»!):

1) такой деятельностью ТСЖ вправе заниматься лишь для достижения целей , предусмотренных уставом (ч.1 ст.152 ЖК);

2) в ЖК дается исчерпывающий перечень видов хозяйственной деятельности:

а) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;

б) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;

в) сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД (ч.2 ст.152 ЖК).

Многие авторы справедливо критикуют данные предписания, поскольку из анализа ЖК вытекает, что законодатель полностью не исключает возможности осуществления ТСЖ и иных видов хозяйственной деятельности (к примеру, согласно п.7 ч.1 ст.137 допускается передача в пользование имущества ТСЖ, а не только общего имущества в МКД); помимо прочего, непонятно, почему про обслуживание, эксплуатацию и ремонт говорится лишь применительно к недвижимому имуществу;

3) доход от деятельности используется:

Во-первых, только на основании решения общего собрания членов и,

Во-вторых, лишь для оплаты общих расходов и формирования специальных целевых фондов . Правда, дополнительный доход может быть направлен и на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК и уставом (ч.3 ст.152 ЖК). К сожалению, закон не расшифровывает, какой доход следует считать дополнительным: в литературе предлагается понимать под ним доход от экономии средств, а также доход, превышающий показатели годового плана (В.В. Андропов, И.Б. Миронов).

4. Членство в тсж. Права и обязанности членов тсж. Правовое положение собственников помещений, не являющихся членами тсж.

Членами ТСЖ могут быть собственники (любые субъекты – граждане, юридические лица, публичные образования) любых (как жилых, так и нежилых!) помещений в МКД. Действующее законодательство не запрещает образование ТСЖ и одним лицом.

Членство в ТСЖ носит индивидуально-инициативный и добровольный характер и связывается с наличием вещного права на помещение в МКД :

1) оно возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч.1 ст.143 ЖК).

Положение о добровольности приобретения статуса члена ТСЖ учитывают правовую позицию Конституционного Суда РФ, признавшего в свое время неконституционными правила ранее действовавшего Федерального закона «О товариществах собственников жилья», которые устанавливали обязательность членства в ТСЖ, независимо от волеизъявления домовладельца (см. постановление КС РФ от 03 апреля 1998 г. № 10-П).

Если в МКД уже создано ТСЖ , то лица, приобретающие помещения в доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения (ч.2 ст.143 ЖК), также в заявительном порядке.

Итак, уставом не может быть исключено или ограничено право на вступление в ТСЖ.

Правление ТСЖ ведет реестр членов ТСЖ (копия которого подлежит ежегодному в течение первого квартала текущего года направлению в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ!), в котором отражаются сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (см. п.9 ст.138, ч.ч.4, 5 ст.143, п.7 ст.148 ЖК); однако, невключение лица в реестр либо необоснованное исключение из него не изменяют правовое положения лица как члена ТСЖ (ибо ЖК не связывает с данными фактами правовых последствий);

2) членство прекращается с момента:

а) подачи заявления о выходе из членов ТСЖ;

б) прекращения права собственности на помещение в МКД (ч.3 ст.143 ЖК).

Как отмечалось, имеются особенности прекращения членства в ТСЖ, созданном на базе нескольких МКД (см. ч.6 ст.143 ЖК).

Возможность исключения члена из ТСЖ (например, вследствие неисполнения обязанностей) законом не предусмотрена.

Члены ТСЖ должны вносить обязательные платежи, вступительные и иные взносы.

Члены ТСЖ, как отмечалось, в отличие от членов потребительских кооперативов, не несут ответственность по обязательствам ТСЖ (ч.6 ст.135 ЖК).

Как члены ТСЖ , так и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД, в силу ст.143.1 ЖК, вправе :

1) получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ в порядке и в объеме, которые предусмотрены ЖК и уставом ТСЖ; знакомиться с документами, предусмотренными ЖК (см. ч.3 ст.143.1), уставом ТСЖ, решениями общего собрания членов ТСЖ;

2) обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ;

3) предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

Необходимо принимать во внимание, что «отказ части домовладельцев от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов … В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат» (постановление КС РФ от 03 апреля 1998 г. № 10-П).

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Комментарии к ст. 152 ЖК РФ

1. Комментируемая статья (ч. 1) предоставляет право товариществу собственников жилья осуществлять хозяйственную деятельность, но только ту, которая направлена на достижение целей, предусмотренных уставом товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует данным целям.

Товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме (т.е. хозяевами общего имущества в таком доме) в целях управления этим домом (т.е. их общим хозяйством), и соответственно основная деятельность товарищества не должна быть направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Законодатель, используя термин "хозяйственная деятельность" в комментируемой статье, в большей степени стремился подчеркнуть хозяйский интерес, который должно проявлять товарищество по отношению как к общему имуществу в многоквартирном доме, так и в целом к управляемому им многоквартирному дому.

2. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья. В частности, в их число законодатель включил:

1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

С одной стороны, закрытый характер данного перечня не предполагает возможность осуществления товариществом иных не указанных в нем видов хозяйственной деятельности. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности. К примеру, п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ допускает возможность передачи товариществом во временное пользование принадлежащего ему имущества.

3. Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов), предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен соответствовать суммарному объему доходов товарищества. Именно поэтому ч. 3 комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для использования доходов товарищества от хозяйственной деятельности только решение общего собрания членов товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.

4. Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ. При этом, учитывая необходимость обеспечения вышеназванного принципа сбалансированности, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

Текущая редакция ст. 152 ЖК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 152

1 - 2. Помимо хозяйственной деятельности, виды которой указаны в ч. 2 ст. 152 Кодекса в исчерпывающем перечне, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Представляется необходимым, по возможности, различать понятия "хозяйственная деятельность" и "предпринимательская деятельность". При этом следует иметь в виду, что ГК РФ не оперирует термином "хозяйственная деятельность".

В контексте рассматриваемой статьи хозяйственная деятельность - это конкретные технические, физические и иные подобные действия, интеллектуальные усилия персонала товарищества, направленные, например, на обеспечение содержания имущества (обслуживание, эксплуатация, ремонт, благоустройство и т.п.). При этом, с нашей точки зрения, не имеет значения, осуществляется такая хозяйственная деятельность силами персонала товарищества или силами третьих лиц, привлеченных к выполнению соответствующих работ (оказанию услуг) на основании гражданско-правовых договоров (например, по договору подряда).

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (см. п. 1 ст. 2 ГК РФ). Поэтому, например, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме или строительство тех или иных объектов с целью систематического получения прибыли от их использования является, несомненно, предпринимательской деятельностью.

3. Доходы товарищества собственников жилья, полученные от хозяйственной и (или) предпринимательской деятельности, в отличие от доходов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не могут быть распределены между членами товарищества.

Указанные доходы используются для финансирования общих расходов или направляются в специальные финансовые фонды товарищества (см. ч. 3 ст. 151 Кодекса). Дополнительный доход (по-видимому, здесь имеется в виду доход, превышающий среднестатистические показатели доходности деятельности товарищества за определенный период времени) может быть направлен на цели, предусмотренные главой 14 Кодекса и уставом товарищества. Поэтому в уставе товарищества желательно четко сформулировать соответствующие направления использования дополнительных доходов.

Раздел 7. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Консультации и комментарии юристов по ст 152 ЖК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 152 ЖК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 152 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья определяет, какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ и порядок расходования средств, полученных от хозяйственной и предпринимательской деятельности.

Предпринимательская деятельность товарищества строго ограничена целями, ради которых оно создано. Используемое в комментируемой статье понятие "хозяйственная деятельность" следует рассматривать как его уставную деятельность.

Уставная деятельность по содержанию и ремонту общего имущества осуществляется штатными сотрудниками товарищества, находящимися в трудовых отношениях с ТСЖ, следовательно, такая уставная деятельность не может рассматриваться деятельностью по извлечению прибыли.

2. Товарищество собственников жилья может строить дополнительные помещения и объекты общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152). При осуществлении данного вида деятельности необходимо учитывать, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе в связи с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и одновременно - к компетенции товарищества.

Полномочия товарищества собственников жилья в решении вопросов, предусмотренных комментируемой статьей, определены Жилищным кодексом РФ, поэтому следует руководствоваться нормами комментируемой статьи, а не ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

3. По решению общего собрания членов ТСЖ доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Комментируемая статья не вводит ограничений в видах хозяйственной деятельности ТСЖ, а лишь определяет цели использования доходов при осуществлении такой деятельности. Дополнительный доход (от предпринимательской деятельности) может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом товарищества. Решение общего собрания по данным вопросам принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Новая редакция Ст. 152 ЖК РФ

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 152 ЖК РФ

Другой комментарий к Ст. 152 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества собственников жилья имеет строго целевое назначение. Поэтому комментируемая статья определяет:

какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ;

порядок расходования средств, полученных от такой деятельности.

Во-первых, это содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 152). Эту деятельность ТСЖ осуществляет либо силами своих работников, либо по договору с третьими лицами.

Во-вторых, это строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152).

В-третьих, это сдача в аренду, внаем части общего имущества (включая придомовый земельный участок). Данный вопрос общее собрание решает квалифицированным большинством в две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 12 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

2. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход, получаемый от предпринимательской деятельности, может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК и уставом товарищества. Решение общего собрания по данным вопросам принимается квалифицированным большинством - две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Енвд

4. Членство в тсж. Права и обязанности членов тсж. Правовое положение собственников помещений, не являющихся членами тсж.

Комментарии к ст. 152 ЖК РФ

Комментарий к статье 152

Консультации и комментарии юристов по ст 152 ЖК РФ

Комментарий к статье 152 Жилищного Кодекса РФ

Комментарий к Статье 152 ЖК РФ

Другой комментарий к Ст. 152 Жилищного кодекса Российской Федерации

Вам также может понравиться